Conozca a los prestamistas hipotecarios de «último recurso» que surgen de las cenizas de la crisis financiera para ayudar a los prestatarios poco calificados a comprar una casa

Conozca a los prestamistas hipotecarios de «último recurso» que surgen de las cenizas de la crisis financiera para ayudar a los prestatarios poco calificados a comprar una casa
  • La demanda de hipotecas se ha disparado durante la pandemia.
  • También lo ha hecho el número de trabajadores por cuenta propia, un grupo que a menudo tiene problemas para calificar para una hipoteca.
  • Como resultado, las hipotecas no convencionales están ganando terreno, mientras que otros préstamos hipotecarios se desploman.

El número de estadounidenses que tienen problemas para obtener una hipoteca va en aumento, y un grupo de prestamistas de nicho está cobrando para ayudar.

Sprout Mortgage, Angel Oak, Carrington y Athas Capital Group son cuatro de los prestamistas que prometen ayudar a los prestatarios sin un W-2. Ofrecen precios competitivos y dicen que ayudan a aquellos que están en camino de reparar su crédito.

Su especialidad atiende a inversionistas y prestatarios cotidianos que no pudieron calificar para los estrictos estándares de suscripción que siguieron al colapso inmobiliario de 2008, así como a los trabajadores por cuenta propia. Tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo, algunos las han adoptado, pero no han desempeñado un papel importante en la financiación de la vivienda en EE. UU.

Ahora, con el resto de la industria hipotecaria en contracción, estos prestamistas están mejor que nunca al atender a los prestatarios que estaban marginados del mercado debido a sus bajos puntajes crediticios, grandes deudas o su condición de trabajadores no asalariados. Los préstamos de estos prestamistas difieren de las hipotecas convencionales, ya que no están garantizados por el gobierno de los EE. hipoteca» establecida por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

El grupo de prestatarios de estos préstamos «no QM» puede ser grande, con alrededor del 8% de solicitudes de hipotecas denegadas cada año, según el editor de hipotecas HSH. En otro estudio, la empresa de finanzas personales NerdWallet encontrado que si bien los préstamos procesados ​​por prestamistas aumentaron un 10 % en 2020 desde 2019, hubo aproximadamente 58 000 denegaciones más.

En cuanto a los trabajadores por cuenta propia, Pew Research descubrió el año pasado que había alrededor de 16 millones de esos trabajadores.

«Hay más propietarios de negocios que trabajan por cuenta propia desde el inicio de la pandemia, y sus necesidades no se satisfacen fácilmente con los préstamos tradicionales», dijo Sam Bjelac, vicepresidente ejecutivo de Sprout Mortgage.

Sprout Mortgage es un prestamista dirigido por Michael Strauss, el exjefe de American Home Mortgage, uno de los muchos prestamistas de alto riesgo que quebró a fines de la década de 2000. Los prestatarios más habituales también se están dando cuenta de que tampoco pueden encajar en el cuadro hipotecario estándar, dijo Bjelac.

Entonces, a medida que el mercado hipotecario intensifica su enfoque en estos trabajadores desatendidos, el mercado no QM se está expandiendo. A finales de año, algunos expertos predecir que el mercado no QM se cuadriplicará a $ 100 mil millones.

Angel Oak Mortgage Solutions, otro prestamista que no pertenece a QM, proyectado que sus originaciones aumentarían a $7.5 mil millones este año de $3.9 mil millones en 2021. Angel Oak está descubriendo que los prestatarios que encajan en el molde que no es QM están «muy desatendidos» hoy, tal como lo estaban cuando la compañía detectó la necesidad y saltó a el negocio que no es QM hace casi una década, dijo Tom Hutchens, vicepresidente ejecutivo de Angel Oak.

Por el contrario, los prestamistas convencionales son luchando por reducir el tamaño sus negocios, ya que las tasas hipotecarias altísimas frenan sus negocios. La Asociación de Banqueros Hipotecarios pronosticó que la originación total de hipotecas en EE. UU. probablemente caería un 40% este año a $6.8 billones, y la mayor parte de esa disminución se debe a la caída en los refinanciamientos.

Los no QM son ‘más un arte’

Lo que está afectando al mercado hipotecario convencional es ayudar a los prestamistas que no son QM, cuyos prestatarios son menos sensibles a los movimientos de las tasas de interés porque hay pocas alternativas. Los corredores que estuvieron ocupados produciendo refinanciamientos de préstamos más fáciles de cerrar en los últimos años de repente están ansiosos por ayudar a los prestatarios que tienen más dificultades para calificar para préstamos, incluidos aquellos que podrían aprovechar los productos que no son de QM, Brian O’Shaughnessy, dijo el co-CEO de Athas Capital Group.

Al originar un préstamo para prestatarios o inversionistas que no son de QM, los prestamistas como Angel Oak y Athas están dispuestos a considerar una variedad más amplia de información financiera que los prestamistas que venden sus originaciones a Fannie Mae o Freddie Mac. Por ejemplo, Fannie Mae limita estrictamente la cantidad de propiedades que financia para un inversorpero Angel Oak lo aborda de manera diferente.

«Si el flujo de efectivo de la propiedad de inversión cubrirá su hipoteca, impuestos y seguro, y tienen un


buen credito

puntuación y probablemente un historial de ser un inversionista inmobiliario, entonces creemos que es un buen préstamo para hacer», dijo Hutchens.

«Realmente es más un arte y una especialidad en lo que no es QM», dijo Greg Austin, vicepresidente ejecutivo de la firma Carrington Mortgage Services de California, otro prestamista que no es QM con vínculos con la industria subprime anterior a la crisis.

Carrington, como es común con los prestamistas que no son QM, trabaja con los prestatarios que trabajan por cuenta propia para analizar los extractos bancarios, los estados de pérdidas y ganancias o los 1099 para determinar su elegibilidad para el préstamo. Algunos inversionistas incluso conservan un trabajo tradicional, solo para que sus W-2 puede salvarlos de un dolor de cabeza.

«Es mucho más difícil obtener un préstamo trabajando por cuenta propia», dijo Ryan Chaw, un inversionista inmobiliario, a Insider.

Los QM no son un ‘último recurso’

Rashad Tillman, un residente de California, dijo que los préstamos que no son QM terminaron siendo tanto un salvavidas como un «último recurso». Desde que comenzó a buscar casas a principios de 2020, este hombre de 31 años y padre de tres hijos, y pronto tendrá cuatro, dijo que enfrentó obstáculos en casi todos los sentidos.

Primero, dijo que un total de cuatro agentes de bienes raíces y cuatro oficiales de préstamos no querían trabajar con él debido a su flujo de ingresos único.

«Cuando se trata de la persona que trabaja por cuenta propia, dicen: ‘Bueno, eso lleva demasiado tiempo y es demasiado esfuerzo'», dijo a Insider.

El panorama financiero de Tillman es complicado. Es gerente de tiempo completo en un concesionario de autos usados, pero también obtiene ingresos de sus pequeños negocios. Debido a la forma en que Tillman estructura sus cancelaciones, la hipoteca más alta para la que calificó con los métodos tradicionales fue de $400,000, aunque confiaba en poder pagar más.

«No puedo mirar una choza aquí en California por $ 400,000», dijo.

Tillman dijo que se enteró de los préstamos que no son de QM a través de un anuncio de Facebook que promociona «préstamos de estados de cuenta bancarios», que se aprueban en función de los depósitos reflejados en una cuenta bancaria en lugar de un W-2. Completó la encuesta que se adjuntó, pero ese prestamista vería solo el 50% de lo que depositó en su cuenta bancaria comercial.

Siguió buscando hasta que encontró New American Funding, que dijo que le ofreció un préstamo no QM que evaluó el 100% de sus ingresos.

Su viaje no se detuvo ahí. Dos empresas de construcción de viviendas no aceptarían préstamos que no fueran de QM. No fue sino hasta octubre, después de casi 10 meses de búsqueda y casi darse por vencido, que encontró un agradable constructor de viviendas en el condado de Riverside, California, a unos 90 minutos de Los Ángeles.

Pudo comprar una casa de $640,000 de tres habitaciones y dos baños que aún está en construcción y que tiene el jardín de sus sueños. Eso no hubiera sido posible sin la hipoteca alternativa, dijo.

«Me permitió finalmente calificar para una casa que puedo pagar, que estaba en un área más segura, que a mi esposa le gustaría y en la que los niños pueden sentirse cómodos viviendo», dijo.

Una desventaja de las hipotecas que no son QM es que las tasas de interés son más altas que las de los préstamos convencionales, en parte porque se venden y empaquetan en valores respaldados por hipotecas privadas que no tienen las garantías de pago de los bonos emitidos por Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae. Las tasas han aumentado para todas las hipotecas desde principios de año, aunque Tillman todavía paga alrededor del 7%, o 2 puntos porcentuales más que un préstamo convencional.

La tarifa es solo una parte del costo de tener su propio negocio, dijo Tillman.

«De cualquier manera, ese dinero iba a ir a alguna parte», dijo. «¿Quiero tirarlo hacia el IRS? ¿O lo tiro hacia mi


depósito

en una casa?»

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